Galperín, multimillonario argentino radicado en Uruguay defendió una suerte de “efecto derrame” habitacional que, según su entender, beneficia a los más pobres. ¿Tiene razón o defiende una posición de privilegio?
En un escenario regional donde el acceso a la vivienda digna se ha convertido en uno de los principales desafíos sociales de América Latina, las declaraciones de figuras influyentes como Marcos Galperín, fundador de Mercado Libre, generan debate.
En un tuit del 11 de noviembre de 2025, Galperín —residente en Uruguay— afirmó que «permitir la construcción de viviendas de lujo genera una baja en el costo de alquiler de las viviendas más humildes» gracias a la «economía de mercado». Esta idea, conocida como «efecto derrame» o «filtrado» (filtering), sostiene que las nuevas unidades de alta gama liberan propiedades más accesibles para los sectores medios y bajos en una cadena descendente.
Pero, ¿es esta una ley económica verificable o un argumento ideológico sin sustento empírico? Investigaciones recientes de instituciones como el National Low Income Housing Coalition (NLIHC), la American Enterprise Institute (AEI) y centros académicos internacionales desmontan esta narrativa.
En mercados urbanos con alta presión demográfica y desigualdad, el «derrame» no solo no alivia la crisis de vivienda asequible, sino que a menudo la agrava. Esta crónica analiza la evidencia global y regional, con datos actualizados de 2024 y 2025, para mostrar por qué esta teoría falla sistemáticamente.
La idea de que casas para ricos benefician a los desfavorecidos
La lógica del filtrado parece sencilla: al construir torres de lujo en zonas céntricas, los inquilinos de mayores ingresos abandonan sus departamentos de segmento medio, liberando estos para clases medias, y así sucesivamente hasta llegar a las «viviendas humildes».
Galperín, un referente del libertarismo tecnocrático, la presenta como un mecanismo natural del mercado. Sin embargo, un estudio de Jonathan Spader publicado en Housing Policy Debate (2024), revisado por el NLIHC, demuestra que el filtrado «no es una fuente confiable de vivienda asequible».
Analizando datos del American Housing Survey (1985-2021), Spader identificó que, aunque hubo filtrado descendente en periodos de recesión (1985-1993 y 2005-2013), este se detuvo o invirtió en fases de expansión (1995-2003 y 2015-2021). En la última década, el 60% de las unidades nuevas «filtró hacia arriba«, siendo ocupadas por hogares de ingresos más altos, sin generar oferta significativa en la base de la pirámide.
En ciudades con mercados tensionados —como Nueva York, San Francisco o Vancouver—, el impacto es particularmente débil para los sectores de bajos ingresos. Un informe de la AEI (2024) reconoce que, en algunos casos, 100 nuevas unidades de lujo pueden generar hasta 31 viviendas asequibles en barrios pobres tras seis mudanzas en cadena.
Pero incluso este análisis pro-mercado destaca limitaciones críticas: el «submantenimiento» de unidades antiguas (los precios bajan, pero la calidad se deteriora), la discriminación en el acceso y la reversión del filtrado cuando la demanda supera la oferta. En zonas de alta valorización, el efecto neto es un aumento de rentas generales del 5-7%.
Un estudio de Asquith et al. (2023) encontró reducciones locales de alquileres (5-7% en radios de 250 metros), pero insuficientes para compensar la gentrificación: en Boston, el boom de lujo entre 2015 y 2022 elevó los alquileres en barrios humildes entre 15% y 20%.
La NYU Furman Center, en su actualización 2025 del informe Supply Skepticism, califica el filtrado como una «falacia trickle-down«. En el 70% de los submercados urbanos analizados, las nuevas construcciones de lujo atraen a nuevos residentes de altos ingresos —no desplazan a inquilinos locales hacia arriba—, lo que no libera oferta en los segmentos bajos.
En Vancouver, un estudio de 2024 sobre la evolución del filtrado desde 1985 concluyó que el proceso se ha «estancado», con resultados heterogéneos que benefician principalmente a hogares de ingresos medios.
El caso latinoamericano no está muy lejos
En América Latina, la evidencia es aún más contundente. Un informe del Banco Interamericano de Desarrollo (BID, 2024) sobre mercados inmobiliarios en ciudades como Ciudad de México, Santiago y Bogotá encontró que la construcción de lujo en zonas centrales genera gentrificación acelerada, no alivio para los más pobres.
En CDMX, el boom de torres premium entre 2018 y 2023 coincidió con un aumento del 35% en los alquileres de viviendas populares en colonias aledañas, sin evidencia de filtrado descendente significativo. En Santiago, la expansión de barrios altos como Las Condes elevó el valor del suelo en comunas periféricas, desplazando a inquilinos de bajos ingresos hacia asentamientos informales.
Un meta-análisis de Shelterforce (2024) revisó 40 estudios globales y concluyó que el filtrado solo funciona en mercados con oferta abundante y regulaciones inclusivas —condiciones ausentes en la mayoría de las ciudades latinoamericanas—. En contextos de informalidad y especulación, el lujo no «gotea»: atrae inversión extranjera, infla precios del suelo y acelera desalojos.
En Montevideo, por ejemplo, el crecimiento de desarrollos premium en Pocitos y Punta Carretas entre 2020 y 2025 coincidió con un aumento del 28% en los alquileres de barrios obreros como La Teja y Cerro, según datos del Mercado Inmobiliario Uruguayo (MIU, 2025). Solo el 7% de las nuevas unidades generó algún tipo de «filtrado» hacia segmentos bajos, y en la mayoría de los casos, las viviendas liberadas fueron reconvertidas a usos comerciales o Airbnb.
Expertos como Vicki Been, de NYU, advierten que el filtrado requiere décadas y condiciones macroeconómicas estables —algo inviable en economías volátiles—. «Construir para ricos no resuelve la pobreza habitacional», afirma. Soluciones efectivas, según el NLIHC, incluyen cuotas de vivienda social (20-30% de nuevos proyectos), subsidios directos a la demanda y zonificación mixta. Modelos como Singapur o Viena demuestran que la intervención pública focalizada genera más acceso que el «derrame» espontáneo.
¿Se sostiene la afirmación de Galperín?
Galperín, con un patrimonio estimado en US$7.000 millones, defiende esta visión desde una posición privilegiada. Su argumento ignora que, en mercados desiguales, el lujo no baja precios: los sube para todos. En 2025, con inflación regional controlada pero desigualdad en alza, el debate no es técnico, sino político.
El «efecto derrame» no es una cascada, sino un goteo selectivo que beneficia a inversores y desarrolladores. Mientras tanto, millones de familias siguen pagando más del 40% de sus ingresos en alquileres precarios.
La evidencia es clara: sin políticas públicas activas, el mercado no filtra hacia abajo. Construir torres de cristal no construye dignidad. La vivienda asequible requiere inclusión por diseño, no por accidente.
Fuente LR21
